Albero condominiale: chi decide e chi paga abbattimento e potatura

Un albero condominiale è di tutti e proprio per questo nessuno vuole prendersi la responsabilità di decidere. Eppure, quando un ramo si spezza sopra le auto o le radici sollevano il vialetto, la domanda arriva sempre: chi decide, e chi paga?

Perché l’albero fa discutere

C’è chi lo ama per l’ombra, chi lo odia per le foglie in grondaia, chi teme che cada. Le opinioni contano, ma non bastano. Servono regole chiare e, soprattutto, una valutazione tecnica che dica com’è davvero l’albero.

Questa guida riassume, in modo semplice, come funzionano decisioni e spese per potature e abbattimenti in condominio.

Di chi è l’albero

Il primo passo è capire dove si trova l’albero, perché da questo dipende quasi tutto il resto.

• Giardino comune: l’albero è una parte comune dell’edificio, come il tetto o le scale. Appartiene a tutti i condomini.
• Giardino in uso esclusivo: il condomino ne ha l’uso, ma spesso il suolo resta comune. Cosa spetta a lui e cosa a tutti lo dicono il regolamento e, come vedremo, il ruolo dell’albero nel decoro dell’edificio.
• Giardino di proprietà privata: l’albero appartiene a chi possiede il suolo (art. 934 c.c.). Ma se fa parte del decoro dell’intero edificio, il discorso cambia.

La risposta va cercata nel regolamento di condominio e negli atti di acquisto. Spesso è lì che si risolvono, o nascono, le liti.

Chi decide

Dipende dal tipo di intervento.

• Manutenzione ordinaria (potature periodiche, pulizia, piccoli interventi): è compito dell’amministratore, che deve conservare le parti comuni. Di solito rientra nel contratto di manutenzione del verde approvato con il preventivo annuale.
• Interventi straordinari (potature importanti, consolidamenti, abbattimenti): decide l’assemblea. Se la spesa è rilevante serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà dei millesimi (art. 1136 c.c.).
• Urgenze: se un albero è pericolante, l’amministratore può intervenire subito per mettere in sicurezza, riferendo poi all’assemblea.

Un chiarimento importante viene dalla Cassazione. Con l’ordinanza n. 6136/2023 ha stabilito che abbattere alberi pericolanti non è un'”innovazione”, ma un atto di manutenzione per la sicurezza. Non servono quindi le maggioranze rafforzate delle innovazioni.

La stessa Corte ricorda però che la pericolosità va verificata con rigore. In pratica: niente decisioni “a sensazione”, serve una perizia.

Chi paga

La regola generale è semplice: le spese per gli alberi comuni si dividono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

• Vale per tutti, anche per chi ha solo un box o un negozio e il giardino non lo usa mai.
• Il regolamento può cambiare le regole: un regolamento contrattuale può esonerare alcuni condomini o attribuire al condominio anche la cura del verde privato.
• Danni causati da un singolo: se un condomino danneggia un albero, per esempio con scavi o tagli non autorizzati, le spese ricadono su di lui.

Il caso degli alberi privati che “fanno” l’edificio

C’è un’eccezione che sorprende molti condomini. Con la sentenza n. 3666 del 18 aprile 1994, la Cassazione ha riconosciuto che anche un albero di proprietà esclusiva può contribuire al decoro architettonico dell’intero edificio. Succede, per esempio, quando gli alberi sono stati inseriti nel progetto della costruzione, con balconi o terrazzi sagomati per contornarli.

In questi casi l’albero non è più solo “del vicino”: è un elemento che dà valore a tutto il condominio. Su questa base i giudici hanno posto a carico di tutti i condomini le spese di potatura degli alberi ornamentali (Trib. Roma, 24 giugno 2009) e perfino quelle di abbattimento e reimpianto di alberi nel giardino di una singola condomina.

La domanda decisiva diventa quindi: quell’albero contribuisce al decoro dell’edificio? È una valutazione da fare caso per caso, guardando la posizione dell’albero, il suo legame con l’architettura e il suo peso nell’immagine complessiva del complesso.

In caso di dubbio, il regolamento è il primo documento da leggere; una relazione tecnica sul ruolo dell’albero è il secondo.

Se l’albero cade o fa danni

Il condominio è custode delle parti comuni, e quindi anche dei suoi alberi. Se un ramo o un albero intero cade e provoca danni a persone, auto o edifici, ne risponde il condominio (art. 2051 c.c.).

Per liberarsi da questa responsabilità non basta dire “sembrava sano”. Bisogna dimostrare di aver fatto tutto il possibile: controlli periodici, manutenzione regolare, interventi tempestivi quando sono emersi problemi.

Per questo una valutazione di stabilità documentata è anche una tutela per l’amministratore e per i condomini. Dimostra che il patrimonio arboreo è stato gestito con attenzione.

Prima di tagliare: permessi e vincoli

Anche quando l’assemblea ha deciso, l’albero non si può sempre abbattere liberamente.

• Regolamenti comunali del verde e PGT: molti Comuni tutelano gli alberi oltre una certa circonferenza del tronco. Per abbatterli serve una richiesta all’ufficio tecnico, spesso con relazione di un agronomo, e in genere una sostituzione con un nuovo albero. Ne abbiamo parlato in È possibile abbattere un albero?.
• Vincolo paesaggistico: in molte zone del Garda e dei colli bresciani serve anche l’autorizzazione paesaggistica.
• Potature drastiche: capitozzature e tagli eccessivi sono spesso vietati dai regolamenti, oltre a indebolire l’albero.
• Periodo di nidificazione: in primavera gli interventi importanti vanno programmati con attenzione per tutelare la fauna.

Abbattere senza autorizzazione espone a sanzioni, che ricadono sul condominio.

Come possiamo aiutare il vostro condominio

La decisione spetta all’assemblea, ma una decisione serena ha bisogno di dati oggettivi. Studio Agralia affianca amministratori e condomini con:

• valutazione di stabilità (VTA) degli alberi, con indagini strumentali quando servono;
• relazione tecnica chiara, da portare in assemblea e allegare al verbale;
• pratiche comunali e paesaggistiche per abbattimenti e sostituzioni;
• valutazione del ruolo ornamentale degli alberi nei giardini privati, utile quando si discute se le spese spettano al singolo o a tutto il condominio;
• censimento del verde e piano di manutenzione pluriennale, per programmare le spese ed evitare le emergenze.

Siete amministratori o consiglieri di un condominio con alberi importanti? Contattateci per un sopralluogo.

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Le informazioni di questo articolo hanno carattere divulgativo. Per i casi specifici il regolamento di condominio e il parere di un legale restano decisivi.